【MMB-061】性器を乱暴に扱われるほどオマ○コを濡らす美人妻に中出し 4時間2016-08-06桃太郎映像出版&$桃太郎ベスト244分钟

　　据媒体音信，香港甲级办公大厦中环中心的某一个单元以约耗费7，200万港元(合920万好意思元)的价钱出售，比五年前的买价低了63%。每平日英尺（下或称“呎”）均价约为13，191港元，创下中环甲级办公大厦近20年来的最低记载。

　　年头的时分，世邦魏理仕曾发表《2024年香港交易房地产市场瞻望》，称前年交易房地产市场复苏慢于预期(融资成本创22年来新高，负收益加深，投资意愿减半，投资量创15年新低)，但本年有一些利好加持：

　　一是内地经济走强，香港经济有望在2024年连续复苏，潜在的减息将改善投资市场能源;

　　二是港府重启投资外侨磋商，将非住宅房地产纳入获准许投资的资产，亦然有望推动写字楼的交投。

　　如今2024年第三季度已流程半，各式迹象线路，香港写字楼市场的复苏只怕将连续慢于预期。

　　一，已畅通26个月走低！

　　莱坊磋商部于上周(8月6日)发布的《香港6月物业叙述》线路，由于经济情况疲弱，6月份香港甲级写字楼举座租售举止显耀放缓。就写字楼本体房钱而言，也曾出现自2022年5月以来的畅通第26个月下降。

　　港岛方面，租赁需求停滞不前，写字楼房钱则不竭下降。举座写字楼空置率仍然高企，对业主带来绝顶大的压力，要通过减租来眩惑田户。6月份的新写字楼租赁个案主导租赁市场，大部分租赁交游集中在中环，吸纳主要来自专科处事和金融机构。

　　莱坊发表的叙述指出，边界本年6月，中环超甲级商厦平均呎租约108.3元，按月跌0.1%，按年挫9.8%，是各交易区中按年房钱跌幅最大的类别。期内，中环举座甲级商厦呎租93元，较前年同期下降8.7%。

　　九龙区方面，交游宗数由续租主导而非新租个案。6月份吃力大量写字楼新租赁成交。跟着新写字楼的使用量下降，房钱攀升，现任业主更豪恣在续租时间，提供房钱优惠和补贴去眩惑田户，越来越难推动九龙区的搬迁决定。除了钞票上的补贴外，一些业主还豪恣提供成本开销补贴，举例纯确实租赁和装修条目，以眩惑田户。

　　二，疲弱的上市公司财报

　　这种举座的低迷，再行近公布的香港腹地物业公司财报中也可窥豹一斑：

　　九龙仓置业(01997.HK)

　　九龙仓置业于8月6日败露2024年上半年岁迹线路，期内集团收入为65.01亿港元，同比增长0.43%;营业盈利49.15亿港元，同比减少1%;未经审核基础净盈利31.23亿港元，同比增多2%;若计入投资物业重估减值，则激动应占溢利耗费10.52亿港元，由盈转亏。

　　九龙仓置业当今主要持有香港多个闇练的收租物业，包括三个概述体商城海港城、期间广场和荷里活广场，位于中环的写字楼名目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港好意思利酒店，同期还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square市集。

　　九仓暗示，写字楼市场受到经济疲弱和供应富足的影响，预期房钱颐养将不竭直至营商环境改善。旗下写字楼边界6月末的出租率为88%(空置12%)，租赁举止主要由中微型单元带动，收入下降 2%，营业盈利下降 5%。

　　香港置地(HKL，伦交所上市)

　　香港置地边界6月30日止六个月的基本净利润耗费为700万好意思元，而前年同期的基本净利润为4.22亿好意思元。公司称这归因于其开发物业的一些项宗旨账面价值为2.95亿好意思元的非现款拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿好意思元，较上年同期下降32%。

　　香港置地同期也暗示，尽管香港办公楼租赁需求疲软，新的询价水平较低，但其中环物业投资组合仍保持弹性。

　　边界2024年6月底，本体空白和应允空白分手为7.3%和6.8%，而2023年底为7.4%和6.8%，数字较中环甲级写字楼市场12.1%的空置率为佳。旗下办公室房钱降至平均每平日英尺103港元，前年同期为每平日英尺107港元。

　　恒隆地产(00101.HK)

　　边界2024年6月30日止六个月，恒隆地产总收入61.14亿港元，同比增多17%。其中阐明物业销售收入为12.28亿港元(2023 年：无)，物业租赁收入为48.86亿港元，同比下降7%。举座营业溢利34.30亿港元，同比下降10%。恒隆地产觉得，租赁收入下降是由于内地糟践耗尽疲弱、香港零卖及办公楼市况放大概东说念主民币兑港币贬值三大身分影响。

　　恒隆地产香港办公楼租赁收入下降8%至15.48亿港元，营业溢利减少11%至12.17亿港元。其中，香港岛办公楼组合录得14%的收入跌幅，租赁率达83%(空置17%)。

　　三，低迷的背后原因

　　正如九仓置业财报中指出的那样，写字楼市场低迷的背后原因，主淌若经济疲弱和供应富足。

　　(一)举座经济情况

　　香港绝顶行政区当作我国进攻的国际交易、贸易及金融关节，肩负着连通我国内地与国外的拖累，把执着内地与寰球经济发展带来的机遇。

　　香港政府统计处数据线路，2023年香港GDP为2.98万亿港元，依照香港金融处分局公布的汇率折算，约合东说念主民币2.72万亿元，与内地31个省对比，略高于山西、略低于广西。香港举座经济发展水平较高，也曾验过高速增长阶段，频年来经济增速在相对低位牢固运行。2013-2023年，香港GDP复合年均增速为1.01%，低于寰宇同期的7.74%。2024年一季度在处事输出对经济增长的拉动下，香港GDP本体同比增长2.7%，爱就色色较2023年全年的3.3%略有放缓。

　　从2012年启动，香港的东说念主口增多量启动逐渐下降，致使在2020年达到负增长。2021年，香港东说念主口增多量为-4.36万东说念主，是近20年来的最低值，尽管2022年有所回升，但东说念主口依旧呈现负增长。香港外来东说念主口流入减少导致房地产需求减少。

　　香港新落成楼宇数目在1998年至2004年间一直处于高位，尽管2008年受金融危境影响有所下降，但随后呈现增多趋势，近几年回升至2004年水平。东说念主口数目的减少并未改动这一趋势，2022年新落成楼宇总面积达到64.68万平日米，为近20年来的最高值。这种供大于求的情况加重了房地产行业的竞争，并导致房价下降。

　　(二)写字楼供应富足

　　仲量联行在7月发表的《香港地产市场不雅察》叙述中指出，5月底举座甲级写字楼市场空置率升至13.5%，主要原因是有新名目落成。中环长江集团中心二期及不雅塘说念350号两个新商厦名目于5月实现，举座甲级写字楼市场于同月新增21，200平日英尺净供应量。新供应同期也推高中环和九龙东的空置率分手达到12.0%和18.5%(这一数字不错与上述三家上市公司的败露相互印证)。

　　了解到，年内将完工的还有位于中环中西区中环皇后大路的香港恒基兆业大厦(The Henderson)，该名目由Zaha Hadid建筑师事务所筹划，总建筑面积43，200平日米(折合465，238平日英尺)，高度190米(地上36层，地下5层)。这是个大体量的超甲级写字楼名目，其高度/总建筑面积距离香港高楼TOP10已收支不远，后果图如下：

　　而凭据莱坊磋商的昔日瞻望，推断2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约930，000平日英尺，位置以中环及铜锣湾为主。

　　四，压力给到老写字楼

　　莱坊叙述中暗示，跟着更多新写字楼磋商落成，香港甲级写字楼市场的新租赁将来自写字楼升级和搬迁的需求。

　　在香港房地产市场举座低迷、交易房地产市场因空置率居高不下及假贷成本不菲而承压、寰球企业削减写字楼空间以检朴成本、昔日数年新甲级写字楼面市将导致供应富足等多重身分影响下，非中枢性区的旧大楼租售濒临纷乱的颐养压力。

　　有一个案例不错诠释这种趋势。

　　前年，上环永乐街88号全幢交易大厦88WL放盘，该物业由高盛持有多数股权，投资者还包括总部在上海的房地产私募基金凯龙瑞集团，由世邦魏理仕代理以公开要约款式出售，领先意向价13.5亿元，但一直未见有买家连续。到2023年11月，高盛把叫价大劈三分一，降至约9亿元。

　　香港媒体翻查贵府，未获悉高盛所占名目股权是否代客持有。但发现凯龙瑞于2017年及2018年时间先后购入永乐街78至80号、82至86号、88至90号旧楼，3个相连地皮合共涉资9.62亿元，再重建发展为前年落成的88WL，若以9亿元转手，就算未计重建成本也要损手离场。

　　永利行的音信线路，该名目放售一年多后，直至本年5月份，最终以约7.5亿港元连续，较领先意向价钱跌去45%+。该交易大厦于2022年获批入住许可证，当今出租率仅约50%，平均尺租约40港元。

　　五，中资企业是昔日需求主力

　　莱坊暗示，正面来看，内地企业对写字楼需求回升。这拨企业主要查询的是写字楼面积5，000平日英尺以下的的优质中微型写字楼。

　　这就使得业主被动以较便宜房钱眩惑新租客外，还需要迁就内地田户的要求，拆细单元来出租。

　　中环超甲级商厦国际金融中心一期(国金一期)有21楼全层逾2万方呎单元，多年来一直由恒地(00012)私用，当作旗下新盘的展销中心，本年决定推出全层对外放租，领先叫租为每月306万元，每方呎叫租约150元。本年中，该层楼面的叫租下调约6.5%，至每月约286万元，呎租降至约140元。

　　自后有一家中资公司挑升承租中环中枢区甲级商厦当作办公室，但只需要约1万方呎楼面面积，业主方面豪恣互助田户要求，把前述全层逾2万方呎楼面拆细出租。

　　最终，该中资公司亦落实租用21楼1至4室，租用面积约11325方呎，月租约113万元，呎租约100元。据了解，该公司将整合多区的办公室至国金一期以当作升级。而最新成交呎租，较领先叫租的每方呎150元，直降了33.3%，也曾重返该厦2014年水平。而大型中资科技企业字节向上(ByteDance)在前年第一季落实租用国金一期37楼全层，租用面积约16158方呎，料月租约194万元，呎租约120元。换句话说，只是相隔一年，该写字楼的呎租再跌16.7%。

　　这种趋势仍然不竭，莱坊推断这一需求着手将成为昔日几个月推动市场租赁的能源。

　　而写字楼租赁市场的阐扬疲弱也拖累销售市场，莱坊也推断甲级写字楼销售市场将由私用买家和私东说念主投资者主导，短期内大部分私募股权房地产基金和保障成本将连续礼聘不雅望气派。

　　六，追溯

　　香港甲级办公楼成交价改进低，是市场颐养、投资者信心及宏不雅经济环境变化波动以等多重身分共同作用的扫尾。面对现时的市场风景，投资者应保持感性，柔和市场动态，合理树立资产。

　　与写字楼市场不雷同的是，住宅市场自晓喻削弱楼市调控后，本年3月和4月畅通两个月买家入市方法较着加速，但成交量和住宅楼价齐在5月和6月份下降。

　　住宅价钱方面，本年3月和4月畅通两个月的住宅楼价齐有所飞腾。2024年5月住宅楼价按月下降1.2%，较前年同期下降12.7%。尽管开发商不休减价，但在不竭高息口情况下，投资和仍然保持严慎。

　　惟一利好的数据是，东说念主才战术的削弱带来了外地东说念主才的涌入，也推动香港住宅租赁指数创四年半新高【MMB-061】性器を乱暴に扱われるほどオマ○コを濡らす美人妻に中出し 4時間2016-08-06桃太郎映像出版&$桃太郎ベスト244分钟，按月上升1%。